De nos jours, investir dans l'immobilier attire beaucoup de monde car c'est rentable. L'investissement locatif continue d'être parmi les plus avantageux du secteur immobilier. Il permet aux propriétaires de recevoir un montant stable qui complète leurs revenus mensuels. Il peut même arriver que certains comptent sur cette formule pour en faire leur principal moyen de subsistance. Cependant, les gains escomptés peuvent rapidement se transformer en pertes lorsque le bailleur rencontre des locataires indolents. Dans cette optique, la loi a mis en place des dispositifs de protection tels que l'obligation de paiement. Toutefois, le locataire peut s'y opposer en saisissant le tribunal de grande instance.
Qu'est-ce qu'un ordre de paiement?
Les loyers impayés sont une véritable source de stress et de frustration pour les propriétaires. Heureusement, ils peuvent réclamer ce qui leur revient de droit en recourant aux services d'un huissier pour entamer le processus d'ordonnancement de paiement. C'est le premier acte de la procédure d'expulsion. Le contenu de cet acte a été précisé à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 par la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, article 137 qui établit que le montant doit être précisé de la dette, que le locataire dispose de 2 mois pour la régler, mais peut saisir le FSL. Toujours conformément à cet article, vous recevez un avertissement concernant une éventuelle procédure judiciaire se soldant par une résiliation du bail, voire une expulsion. Mais vous pouvez également arrêter le juge pour demander un délai de grâce. En réalité, la demande de paiement est un acte juridique par lequel le locataire qui a manqué à son obligation s'engage à s'y conformer dans un délai imposé. Le propriétaire fait appel aux services d'un huissier pour engager la procédure. Tout contrat de bail comporte une clause où il est stipulé que si l'une des deux parties ne respecte pas ses obligations, il encourt le risque d'être résilié. La demande de paiement est la procédure préalable à la résolution du contrat. Il s'agit d'avertir le locataire de son éventuelle expulsion s'il ne s'acquitte pas de sa dette dans les deux mois suivant la notification de l'acte. L'exigence ouvre une échéance qui entend permettre aux deux entités de constituer une solution de garantie pour les loyers impayés. En tant que locataire, vous avez deux mois pour réagir : • Évaluez et vérifiez soigneusement le montant inscrit sur le loyer dû avec une calculatrice, un crayon, du papier, votre chéquier, vos relevés bancaires et vos reçus. • En cas de difficulté à payer un loyer ou un remboursement, vous devez informer votre propriétaire qu'il rencontre des difficultés financières. • Proposer au propriétaire de miser sur un calendrier de plusieurs mois, en différenciant le paiement du loyer en plusieurs tranches. • En cas de surendettement, il convient de saisir la commission. La commission de surendettement peut alors proposer un plan de paiement spécifique, parfois une annulation de dettes, mais sous certaines conditions. Une fois le dossier admis, il n'est plus nécessaire de régler les dettes de loyer qui précèdent la résolution. Par conséquent, il est obligatoire de continuer à payer autant que possible. Le bailleur peut recourir à cette procédure, en cas d'échec des négociations amiables. Cependant, il doit respecter certaines étapes dans l'exécution de la demande de paiement.
Les démarches indispensables pour une demande de paiement
Avant d'engager la procédure officielle de demande de paiement, le bailleur doit avoir mis en œuvre toutes les autres possibilités qui s'offrent à lui : • Envoi d'un courrier de relance au preneur. Il s'agit d'un rappel courtois au locataire des charges locatives impayées. Il y a deux scénarios à considérer : le locataire de bonne foi qui répond au rappel, s'engage à payer, et le locataire de mauvaise foi qui laisse la lettre ou l'appel du propriétaire sans réponse. • Le plan de nettoyage. C'est une sorte de solution amiable dans laquelle les deux parties s'accordent sur les modalités de règlement des dettes impayées. Cela se fait en fonction des moyens du locataire d'une part et des besoins du bailleur d'autre part. • Notification de la situation à la CDAPL. En cas de mauvaise foi de la part du locataire, le propriétaire peut passer à l'étape suivante pour réclamer ce qui lui est dû. C'est là qu'intervient l'injonction de payer. Si ces démarches préalables n'aboutissent pas, le propriétaire fera appel à un huissier pour ordonner le paiement. L'huissier constitue un dossier comprenant : • Un titre exécutif du bailleur ; • Une photocopie du contrat de bail ; • Documents prouvant l'existence de la dette ; • déclaration de dettes ; • lettres de rappel ; • Le délai de paiement de 2 mois ; • La possibilité d'entrer dans le fonds de solidarité logement ; • Obtenir un délai de grâce en saisissant le juge ; • Un blâme qui a pour objet le blâme d'un risque dans une procédure judiciaire, un suivi d'une résiliation et d'une expulsion. Lorsqu'une demande de paiement contient des erreurs, vices, anomalies ou omissions, le preneur peut opposer l'annulation de la procédure de saisie ou de la procédure d'éviction.
Qu'est-ce qu'une opposition à une injonction de payer?
L'exigence de paiement vise à aider le bailleur à recouvrer ce qui lui est dû ou à rompre le bail, selon le cas. Si la totalité de la dette est réglée dans le délai stipulé de deux mois, la situation restera inchangée. Le locataire qui n'accepte pas l'un des contenus de l'ordre de paiement peut s'y opposer. Dans le cas où le locataire ne s'acquitte pas intégralement de sa dette, le recours au juge reste possible, même si la somme restant à payer est moindre. Bien sûr, vous pouvez demander une prolongation au propriétaire. Mais s'il refuse, le locataire peut toujours s'opposer à l'obligation de paiement. Cette opposition consiste à saisir le juge pour prouver sa bonne foi par les versements déjà effectués. Le juge peut accorder un délai supplémentaire, qualifié de délai de grâce, qui ne peut toutefois excéder trois ans. L'opposition peut être formée, soit au moment de la notification par le notifiant, qui doit enregistrer l'opposition, soit dans les 10 jours qui suivent. Ce dernier envoie alors une lettre signée et datée au parquet correspondant, mentionnant le numéro d'acte d'accusation et sa volonté de s'y opposer. Le cachet de la poste fait foi de la date d'envoi de la lettre. Il est indispensable d'étudier attentivement le contenu de l'opposition, car une opposition non fondée peut engendrer de nombreux frais dans le cadre de la procédure de mainlevée. L'opposition à une demande de paiement a pour effet de suspendre temporairement la procédure. Dans l'hypothèse où le juge rejette l'opposition formulée par le créancier, ce dernier dispose d'un an à compter de la notification de la demande de paiement pour relancer la procédure en présentant les pièces justificatives devant le juge civil compétent.
Comment s'opposer à un ordre de paiement?
Il arrive très souvent que le bailleur soit tenté de gonfler les charges locatives dues par le locataire. Il ne se rend pas compte que ce manque de finesse peut lui faire du mal. En effet, le moindre défaut dans sa déclaration peut entraîner l'échec des poursuites judiciaires qu'il a lui-même engagées. L'obligation de paiement a pour but de traduire le locataire en justice et, en cas d'inactivité, de l'expulser judiciairement dans le délai de deux mois imparti pour résoudre le litige. L'opposition a pour effet de suspendre temporairement le traitement. Ainsi, le débiteur peut s'opposer à l'obligation de paiement s'il en conteste le montant, en tout ou en partie. Il engage alors une action en justice en saisissant le tribunal de grande instance. Pour rappel, l'opposition doit être notifiée, soit en même temps que la notification de l'obligation de paiement, soit dans les dix jours qui suivent.
Dans quel cas l'opposition est-elle motivée?
L'opposition à un ordre de paiement ne doit être motivée que dans les cas suivants : • Le locataire conteste une partie de la créance, et le montant exact objet de la contestation doit être clairement mentionné, ainsi que le montant que le locataire reconnaît ; • En cas d'action en réalisation de gage, il doit préciser l'objet de sa contestation : la créance ou l'existence du gage. Vous devez justifier votre opposition en indiquant expressément ce que vous voulez contester ; • En cas de faillite de votre entreprise et contestation par le débiteur d'avoir renoué avec la bonne fortune après cette faillite, même s'il reconnaît sa dette.
